Stare czy nowe budownictwo – które jest lepsze?

Wybór między mieszkaniem w starszym budynku a lokalem w nowej zabudowie rzadko sprowadza się do prostego pytania “co lepsze”? Trudno w prosty sposób porównać ze sobą kamienice po remoncie, blok z wielkiej płyty i budynek z początku XXI wieku. Tego typu zabudowa ma zupełnie inne mocne i słabe strony. Nowe osiedla również różnią się od siebie standardem wykonania, układem mieszkań i otoczeniem. Dlatego, zamiast patrzeć wyłącznie na rok budowy, lepiej porównywać stan konkretnego budynku, koszty jego utrzymania i to, jak mieszkanie odpowiada naszym potrzebom.

Czy nowe budownictwo jest bardziej energooszczędne?

Nowe budynki muszą spełniać aktualne wymagania techniczne, w tym te dotyczące izolacyjności cieplnej i charakterystyki energetycznej. W starszych nieruchomościach standard energetyczny zależy od wieku zabudowy i późniejszych remontów. Nie oznacza to jednak, że ogrzanie każdego mieszkania w starszym budynku będzie drogie. Zabudowa po termomodernizacji, z wymienioną stolarką i zmodernizowanym systemem ogrzewania może być wyższej jakości energetycznej niż młodszy obiekt, który od lat nie przechodził poważnych remontów.

Aby rzetelnie ocenić stan budynku, warto sprawdzić świadectwo charakterystyki energetycznej. Zawiera ono wskaźniki określające zapotrzebowanie nieruchomości lub konkretnego lokalu na energię według przyjętej metodologii. Dokument ten nie jest jednak prognozą przyszłych rachunków, bo rzeczywiste zużycie zależy również od sposobu korzystania z mieszkania.

W przypadku starszego budynku dobrze też ustalić, jakie modernizacje już wykonano oraz co jest planowane. Remont dachu, elewacji, instalacji czy windy może oznaczać też dodatkowe wydatki ponoszone przez właścicieli lokali.

Czy starsze mieszkania mają lepsze układy i lokalizacje?

Zasób starszych mieszkań obejmuje zarówno przestronne kamienice z wysokimi pomieszczeniami, jak i niewielkie lokale w blokach z wielkiej płyty. Część starszych osiedli posiada dobrze rozwiniętą infrastrukturę lub daje swobodny dostęp do terenów zielonych. Jednak nie jest to regułą i zawsze trzeba dokładnie sprawdzić konkretną lokalizację.

Windy, garaże podziemne czy komórki lokatorskie to częste atuty nowych inwestycji mieszkaniowych. Jednak jeśli osiedle dopiero powstaje, trzeba odróżnić istniejącą infrastrukturę od tej, która ma dopiero powstać.

Wiek zabudowy mieszkalnej nie daje nam gwarancji dobrego układu. Mieszkanie ma być odpowiednio przestronne i dostosowane do naszych potrzeb. Warto pamiętać, że mieszkania z rynku pierwotnego i drugiej ręki różnią się również w obrębie jednego zasobu.

Nowy lokal może być mniej funkcjonalny niż dobrze rozplanowane mieszkanie sprzed kilkudziesięciu lat i odwrotnie. Lepiej obejrzeć konkretne lokum niż zdawać się na regułę i zawężać pole poszukiwań. 

Gdzie mogą pojawić się dodatkowe koszty?

Przy starym budownictwie szczególnej uwagi wymaga stan techniczny całego obiektu. Świeżo wyremontowane mieszkanie nie mówi jeszcze nic o kondycji dachu, elewacji czy instalacji. Przed zakupem dobrze sprawdzić informacje wspólnoty lub spółdzielni o wykonanych i planowanych remontach oraz wysokość funduszu remontowego.

Nowe mieszkanie również może mieć wady. Przy odbiorze lokalu od dewelopera trzeba dokładnie sprawdzić jego stan techniczny i standard wykończenia. Z odbioru nowego lokum sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić zauważone usterki.

Prócz tego do ceny nowego mieszkania często trzeba doliczyć koszt wykończenia, jeśli jest sprzedawany w stanie deweloperskim. W lokalu z rynku wtórnego podobnym obciążeniem może być remont. Dlatego lepiej porównywać całkowitą kwotę potrzebną do doprowadzenia wnętrza do oczekiwanego standardu niż samą cenę za metr kwadratowy.

Co z hałasem, windą i codzienną wygodą?

Nowe budynki muszą spełniać obowiązujące wymagania dotyczące ochrony przed hałasem, ale nie daje to gwarancji, że każde nowe mieszkanie będzie lepiej wyciszone od tego w starej zabudowie. Jakość akustyczna mieszkania zależy między innymi od projektu, wykonania oraz źródeł hałasu w samym budynku i jego otoczeniu. Przed zakupem warto więc odwiedzić mieszkanie o różnych porach dnia. Można wtedy ocenić odgłosy dochodzące z ulicy, klatki schodowej czy sąsiednich lokali.

W nowych inwestycjach można znaleźć budynki z windą i rozwiązaniami ograniczającymi bariery komunikacyjne, ale aby uznać lokum za w pełni dostępne, trzeba obejrzeć całą drogę od wejścia do drzwi mieszkania. Bez względu na wiek budynku, jeśli wybieramy lokal na wyższej kondygnacji, brak windy może nam obecnie nie przeszkadzać, a za kilka lub kilkanaście lat stać się istotnym ograniczeniem.

Stare czy nowe budownictwo – co wybrać?

Wybór mieszkania powinien zależeć przede wszystkim od naszych priorytetów. Jeśli ważny jest dla nas współczesny standard energetyczny i niskie opłaty na fundusz remontowy, lepiej szukać na rynku pierwotnym.

Dobrze utrzymany starszy budynek po modernizacjach może oznaczać funkcjonalne mieszkanie, dogodną lokalizację i rozsądne koszty utrzymania. Z kolei nowe mieszkanie nadal trzeba ocenić pod kątem jakości wykonania, układu i najbliższej infrastruktury. Sam rok budowy jest więc niepewnym kryterium wyboru.